庭外重组是困境房企解决债务困境的重要手段。然而，在实务中，庭外重组因存在其自身的局限性问题，导致庭外重组工作陷入僵局。而破产重整又因为自身的程序设定，易于让房企望而却步。我们考虑，在目前“保交楼”的工作中，如何能够将破产重整的优势纳入到庭外重组，让庭外重组充分发挥作用。服务信托这一新型工具，可能会有助于打破庭外重组僵局。

我们设计在庭外重组中构建“仿重整信托计划”模式——引入信托公司作为独立第三方，借助信托隔离功能确保后续的复工复建，通过信托结构化的安排达到“仿重整”的效果以确保各利益方的公平对待。在本文中，我们将把“仿重整信托计划”的庭外重组模式与大家分享，希望能够抛砖引玉。

一、房企纾困庭外重组中面临的问题

目前，破产重整已经成为房企纾困的标准化配置，据中房网统计，相关数据显示，2019年有超377家房企申请破产，2020年申请破产房企数量上升到了408家，2021年破产房企数量下降到343家，而2022年破产房企数量进一步下降至308家。^[1] 但是，破产重整同时也会带来许多负面作用，比如损害困境楼盘品牌，导致楼盘的价格下降，进而影响到购房户的生活品质；目前重整多是出售式重整，原股东的权益被清零，导致控制房企的股东和实际控制人均不愿意积极推动破产程序。因此，对于许多困境房企来说，往往将破产重整视为畏途，外来的资源进不来而自救又无方，最终在丧尽优势的情况下进入破产程序。房企破产又往往是由政府或债权人推进，实际控制人的权益清零甚至追责已成必然，其对抗性更强，购房户的耐心已经耗尽，债权人的损失持续增加，各方的对抗性增加，重整的难度也增加。

据中国房地产信用平台的实时信用数据显示，截至2022年12月31日，具有开发资质的企业有124665家，以2022年308家发布破产文书的房企数量来看，占比仅为0.25%，相对于总量来说，破产房企也并不多。^[2]当然，这并不是说其它房企都活得很好，没有生存之忧，而是许多困境房企或苦苦支撑，在破产边缘挣扎，或寻求庭外重组方案。

对于许多困境房企来说，首选的方案肯定是庭外重组，其原因是作为控制企业的主体倾向于采取这种方式，因可避免破产重整带来的不利影响。但是，庭外重组亦存在着其自身的劣势，表现在：

（一）约束力不足

庭外重组对全体债权人约束力不足，无法对债务人财产产生有效保护。房企资产高度集中，债权关系复杂，利益冲突激烈。在挽救困境房企时，庭外重组对于“钉子户”的约束力不足，“钉子户”会加剧对债务人企业财产的争夺， 使得同意庭外重组的债权人反而利益受损，导致债权人不愿意参与庭外重组。在此情况下，即使通过庭外重组能够纾困，债权人与房企之间、债权人与债权人之间也易于形成僵局，无法突破。

（二）新引入资金的安全性不足

在房企庭外债务重组中，由于许多房企的核心资产是土地使用权和在建工程，而土地使用权与在建工程往往已经抵押，新投入资金而形成的债权无法作为担保债权存在，只能列入普通债权。一旦重组失败，资金投入方与其它普通债权人同等受偿。在房企已经陷入困境的情况下，房企的财务风险已经浮出水面，而资金投入方的风险又缺乏保障，房企引入流动资金就“难于上青天”。

（三） 公信力不足

目前，房企的庭外重组存在着公信力严重不足的问题。房企庭外重组中，特定主体（如主要债权人、投资方）只是与房企单线联系，除房企以外的主体往往并不知悉彼此的诉求，在此期间，除房企本身以外的主体所获得的信息都是一鳞半爪，难于窥见全貌。除了信息不对称之外，房企的庭外重组缺乏第三方的监督，新增资金的使用、项目开发收入、债务清偿等核心安排均由房企自行办理。在实务中，房企的实际控制人可能利用信息的不对称和对企业的控制权获取不正当的利益，让庭外重组不但没有解决问题，反而将房企推向更严重的困境。

困境房企的庭外重组要想取得成功，我们认为必须具备几点条件：一是能够为引入资金提供安全性保障；二是能够引入相对中立的、有公信力的第三方进行监督；三是能够克制“钉子户”对整个程序的裹胁。

二、“仿重整信托计划”的优势

我们之所以设计在困境房企庭外重组中“仿重整信托计划”，系基于“仿重整信托计划”的以下优势，使得庭外重组的成功率大大提升：

（一）信托的隔离保护——能够在一定程度上对抗“钉子户”

信托制度具有信托财产的隔离功能，其核心是信托财产的独立性。基于信托财产的独立性，根据《信托法》第十五条、第十六条规定，信托设立后，信托财产从委托人、受托人和受益人固有的财产中分离出来，独立于信托法律关系中委托人、受托人与受益人的债权人的债权请求权，从而具有了与委托人、受托人和受益人破产风险隔离的功能。对于房企来说，最核心的就是土地使用权和在建工程，如果能够将土地使用权和在建工程纳入到信托财产之内，则可以实现对其隔离保护，从而避免这些财产被查封、冻结和执行，为后续的持续开发经营提供物质基础。

《信托法》第十二条规定，“委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。”对于未加入信托的债权人，如果将房企最核心的资产纳入信托并获得隔离保护，导致这些债权人无法执行相应资产，是否构成损害债权人利益？对此，我们认为，对于未进入信托的债权人，如果信托计划不排除其权益（例如按照公平原则将未来的销售收入的一定比例作为房企的一般性财产），并且信托计划保留着开放性，允许这些债权人加入信托，不宜被认定为损害债权人利益，应属合法有效。

（二）信托机构的中立性——庭外重组监督者到位

2018年8月，中国银保监会信托部发布了《关于加强规范资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》，从监管导向层面鼓励信托回归本源业务发展。此后，信托公司开始转型，包括重整信托在内的服务信托逐步成为信托公司的主要经营业务。

《信托法》第二十五条规定，“受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。”在房企债务重组中，如果存在多个委托人，且信托文件明确规定了信托公司的义务，信托公司应当按照信托文件的规定履行职责，如果信托文件平衡了各委托方的利益，各委托方可以合理信赖信托公司的中立性。因为如果信托公司违反了义务，依据《信托法》第三十六条规定，“受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，在未恢复信托财产的原状或者未予赔偿前，不得请求给付报酬。”

将信托引入庭外重组中，信托公司职责覆盖的范围可以比破产程序中破产管理人更广。重整计划执行完毕的标准往往是留债协议签订，而管理人对于留债协议的履行是不负有责任的，而信托计划安排中，信托公司在信托计划终止前都要负有责任，信托计划终止的通常标准是抵偿给债权人的份额因得到分配而注销。

（三）信托计划的结构化——可以给予引入资金的优先保障

根据原中国银监会发布的《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》，结构化信托业务的定义被界定为，指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。

在许多大型企业的重整计划中，也设置了结构化信托计划安排，如海航集团、渤海钢铁等。

在信托计划中，可以采取结构化的设计，即借鉴破产法中的清偿顺序的理念，赋予不同权利人的信托受益权份额以不同的分配顺位。结构化的设计可以赋予资金提供方以类似于破产法中共益债务融资的清偿顺位，在房企陷入困境时确保新投入资金的优先性和安全性，使得项目继续开发获得动力。

（四） 前期工作预重整化——信托安排与重整程序的衔接

我们清楚，即使进行仿破产的信托计划安排，也无法完全确保庭外重组的成功，因为可能有相当比例的债权人不会接受信托计划的安排，从而成为“钉子户”。而这些“钉子户”在房企没有破产保护的情况下，可能足以阻碍整个项目的后续开发，进而使得信托安排无法执行。为避免此种情况下的前期努力付之东流，我们认为应当充分利用前期成果，将前期的工作转化为预重整程序，由此可以将前期成果作为重整程序的基础，并进而将信托计划的核心安排转化为重整计划的核心安排，最终由法院裁定批准重整计划草案，以约束包括“钉子户”在内的所有相关主体。在重整计划执行期满后（在实务中，重整计划执行期短于重整计划内容的实质落实期，在各方利益获得实现前重整计划就会被认定为执行完毕），信托公司履行重整计划在内的信托文件内容，从而确保各方利益的落实。

我们认为，为了能够实现前期工作与重整程序的充分衔接，应当将前期工作“预重整化”，即参照预重整的工作要求开展前期工作，使得前期工作可以“一鱼多吃”，既可以作为庭外重组的基础，又可以作为破产重整的基础。

三、“仿重整信托计划”的核心制度设计

鉴于房企利益主体多元、法律关系复杂、利益冲突剧烈的特点，以及项目继续开发、销售和利益分配的具体需求，我们就困境房企庭外重组的信托计划架构的核心内容提出如下建议：

（一）信托财产

在信托计划的设立过程中，应当将房企的核心资产纳入信托计划，作为信托财产，以确保继续进行项目开发的物质基础。我们认为，应当将以下资产纳入到信托财产：

1.土地使用权

房企在开发项目过程中，核心财产是土地使用权，如果土地使用权不纳入信托，一旦对土地使用权进行查封、拍卖，则整体庭外重组安排将丧失基础而失败。因此，土地使用权纳入信托财产是庭外重组具备可行性的一个重要因素。

但是在将土地使用权纳入信托财产时，存在以下难度：首先，如果进行土地使用权的产权变更登记，会产生相关的税务负担，如契税、增值税，该税务负担可能过重，从而导致整个庭外重组安排不具备商业的可行性；其次，房企的土地使用权已经进行了抵押，否则其完全可以进行融资从而摆脱困境，一般进行债务重组时，抵押权人不愿意解除抵押。

因此，为了保证土地使用权有效纳入到信托计划，我们建议如下安排：对于土地使用权已经抵押的，争取抵押权人加入信托计划，取得优先级信托受益权份额，原有的抵押登记仍保留；对于土地使用权未抵押的或优先级信托受益权份额得到全部清偿后，将土地使用权抵押给信托计划，担保清偿房企对信托计划所负债务。

2.在建工程或房屋

在建工程或房屋也是必须纳入信托计划的核心资产，但由于在建工程和房屋往往并未办理产权证书，一般按照“房随地走”的原则确认权属，亦无法独立地进行转让和处置。对于在建工程或房屋，我们建议采取与土地使用权一致的处理方式进行处理，原则上纳入信托计划，保证后期庭外重组安排的落实。

3.房企的对外应收账款

在实务中，有些房企陷入困境前，已经开始进行了销售，购房户已经支付了部分房款，仍有部分房款因未到付款期限而未支付。对于这部分应收账款，是未来进行清偿债务的重要资金来源，应当纳入到信托计划之中，成为信托财产。

对于未来的销售收入，我们建议在信托文件中规定未来的销售收入在签订销售合同时应当办理应收账款质押并且汇入信托公司指定的账户，以确保这部分的收入由信托公司按照信托计划进行分配。

4.股东持有的房企股权

困境房企的股东作为委托人，将其名下股权（收益权）作为信托财产，委托给信托公司，设立信托。股东由此取得信托受益权份额，但是，考虑到股权是最后顺位的权利，信托受益权份额在整个信托结构中也是最后顺位的权利。

股权成为信托财产后，信托公司将行使股东权利，届时，一旦管理层未能按照信托文件履行职责，信托公司可以更换管理层，从而确保庭外重组安排的执行。

5.债权人的债权

债权人作为委托人，将债权作为信托财产，设立信托计划。债权人将对房企的债权作为信托财产后，其不再享有债权人身份，而是取得信托份额，并通过最终的分配来获得清偿利益。信托计划将成为房企的债权人，在房屋建成并销售回款之后，相关款项用于归还房企对信托计划的债务，信托计划再将归集的资金采取收益权分配的方式进行分配，使得债权人的清偿利益得以实现。

我们认识到，通过庭外重组的方式将所有的债权均纳入信托计划是不切实际的，有些债权人不会接受以受益权份额抵债，如税款债权、行政罚款债权，有些债权人沟通成本过高，不适宜以受益权份额抵债，如众多的业主主张支付迟延交房的违约金债权。

经过信托财产的归集，信托计划将持有房企的核心资产、对房企的股权、房企的对外应收账款以及对房企的债权，从而得以控制核心资产、项目开发、项目收益以及项目分配。

（二）信托受益权份额的结构

房企债权类型多样，债权清偿顺序不同，因此，信托计划份额需进行结构化的安排。

1.信托受益权份额的层级

参照《企业破产法》的相关规定，我们认为信托受益权份额的结构可以作如下安排：

（1） 一级优先级份额——新投入的资金形成的权益

在破产实务中，已经形成了共益债务投资的新型投资模式，因为在破产程序中，共益债务投资相较于其他投资，其清偿顺序是与破产费用同顺位的共益债务，安全性较高。考虑到新投入资金在破产程序中的重要性以及房企纾困中的迫切性，借鉴美国破产法中超级优先权的理念，我们将其列为一级优先级份额，这与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》中共益债务的优先性相比而言，对于续建资金的投入方保护力度更强。

（2） 二级优先级份额——享有优先受偿权的建设工程款债权转化的份额

依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条之规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”对于依法对在建工程和房屋享有优先受偿权的建设工程款债权，我们认为在其优先受偿权范围内其所取得的信托受益权份额应当为二级优先权份额。

（3） 三级优先级份额——抵押权债权转化的份额

依据《企业破产法》的规定，抵押权债权（担保债权）属于对债务人特定财产享有优先受偿权的债权，且抵押财产通常是房企的核心资产，因此，建议其在抵押财产价值范围内取得的份额为三级优先级份额。

（4）一级普通级份额——普通债权的本金转化的份额

对于普通债权以份额抵债的，鉴于在破产实务中将普通债权的本金部分作为补偿性的债权提供更多的保障，因此，我们建议普通债权不同构成区别对待，将本金部分用一级普通级份额进行抵偿。

（5）二级普通级份额——普通债权的利息、罚息、违约金转化的份额

如前所述，我们认为将利息、罚息、违约金作为二级普通级份额。同时，在实务中，利息有高有低（金融机构的利息较低，民间借贷的利息较高），违约金有补偿性的也有惩罚性的，考虑到公平性的问题，我们也建议对于二级普通级份额的计算，按照统一的标准（如一年期贷款市场报价利率（LPR））进行计算。

（6）劣后级信托受益权份额——股权转化的受益权

按照公司法的理论，股权属于“剩余所有权”，所以通过股权信托而取得的受益权份额在信托结构中应当放在最后。

需要指出的是，对于购房户，我们的安排原则是继续履行合同，因此原则上不纳入到以份额抵债的信托计划之中。

2.信托受益权的份额

对于各级信托受益权份额的确定，我们建议作如下安排：

（1） 原则上一元债权置换一元份额；

（2） 对于新增资金提供者的份额，应当是浮动的，按照实际提供资金本金并计算相应利息之和确定优先级份额；

（3） 对于建设工程款债权和在特定财产上设定担保的债权，按照特定财产的评估价值（至于按照清算价值还是市场价值或者在清算价值和市场价值中间的价值，根据具体协商情况确定）内置换优先级份额，超出部分债权置换为普通级份额；

（4） 对于普通级份额，如前所述，我们建议按照欠付本金金额置换一级普通级份额，并按照统一标准确定利息等置换的二级普通级份额；

（5） 股东取得受益权份额的，按照其出资额置换份额。当然，在实务中，也可以根据实缴出资额确定股东的份额。《企业破产法》中要求对于出资人权益的调整应当公平合理，从公平合理的角度来看，在房企已经陷入困境时，股东未履行出资义务的应当履行，未到期的应当加速到期，因此按照实缴出资确定股权信托后的受益权份额是适当的。

（三）信托计划的运行管理

1.权力机构——受益人大会

在信托计划中，权力机关是受益人大会，凡持有受益权份额的主体均是受益人大会的成员。受益人大会应当对信托计划的重要事项进行决策，包括：信托文件的修改、信托结构的变更、经营管理层的变更、信托计划的终止等。

在受益人大会进行表决时，可以根据受影响份额的程度不同，对不同层级的份额的表决权重进行调整。如表决事项对于既定的安排进行修改，影响到相关受益人的权益，则应当由相关层级的受益人进行表决，三分之二以上表决权的受益人通过才能视为表决通过；如表决事项对于不影响特定层级受益人的权益，例如优先份额权重为10%，普通份额权重为80%，劣后份额权重为10%，当然，对于不同层级的优先级份额和普通级份额，可以作出更为具体的安排。

2.信托公司——执行机构

信托公司作为受托人和信托财产的名义权利人，应当履行以下职责：

（1）执行受益人大会的决议；

（2）对经营管理层的工作进行监督，并向受益人大会报告；

（3）对于需要更换经营管理层人员或管理模式（如委托第三方托管）的，向受益人大会提议更换；

（4）就需要对信托文件、信托结构进行修改以及其它应当由受益人大会决策的事项，向受益人大会提交提案；

（5）根据项目开发和销售情况制作分配方案；

（6）对印章、证照、账户等关键文件或资料进行保管，或与经营管理层进行共管；

（7）其它信托文件规定由信托公司履行的职责。

总而言之，信托公司实质上兼任受益人大会秘书机构、董事会、监事会的职责，在特定情况下，还履行着房企代表的职责。

3.实际控制人和管理层——经营管理权行使主体

为保证困境房企的后续项目开发以及房企积极配合进行庭外重组，对企业的实际控制人和管理层原则保持稳定性，即由原实际控制人及其选任的管理层继续负责房企的经营管理。

但是，在信托计划中，原实际控制人和管理层的权限受到较大限缩，以避免其滥用经营管理权给债权人和相关权利人造成二次伤害。这种限缩体现在：第一，由于股权作为信托财产，相应的表决权由信托公司行使，原实际控制人和管理层已经失去了行使股东权利的基础；第二，在受益人大会上，原实际控制人要和其它份额持有人共同分享决策权，其决策权被大幅稀释；第三，在原实际控制人和管理层滥用经营管理权时，面临着被罢免并由其它主体（如托管公司）接管经营管理的风险。

（四）信托收益的分配

1.分配条件

按照“仿重整信托”的庭外重组安排，信托计划成立后，将引入新增资金，对项目进行复工复建，在复工复建后进行销售，在销售回款后形成收益，再进行分配。

在决定进行分配时，我们认为应当满足以下条件：

（1）项目已经能够满足竣工验收、权证办理所需要资金要求，无需继续进行资金投入。如果项目难以在不引入新增资金的情况下开发完成，提前分配可能导致项目再次烂尾。

（2）项目已经留足必要的管理费用和周转资金。如此要求，是确保项目的正常运营，不宜饮鸩止渴地进行分配。如果对于未来的资金需求难以确定，我们不建议进行分配。

（3）拥有分配方案所要求的资金。我们认为，除了信托文件另有约定外，分配应当以货币化形式进行分配，不宜以实物的形式进行分配。因此，分配方案所需资金必须到位，避免分配方案的安排落空。

（4）分配方案符合信托文件的安排或虽未与信托文件的安排一致，但经受益人大会通过且分配方案不存在损害特定层级份额持有人的利益。我们建议在信托文件中应当对分配规则作详细且可行的安排，减少未来不同层级的份额持有人之间的争议；当然，如果存在情势变更，可以由各方进行协商，在原有分配原则的基础上，由各方按照比例进行让步，对于分配规则进行一定调整。

2.分配顺序

在项目开发到一定程度后而有了销售收入，按照信托文件的安排，相关的款项应当转入信托公司开立的账户，随后由信托公司按照信托文件的规定或受益人大会的决议进行清偿和分配。对于分配问题，信托文件中应当有以下安排：

（1） 管理费用和后续开发费用的预留

管理层应当就管理费用、后续开发费用以及其它维系项目持续经营费用作出预算方案，提交受益人大会通过后，将预提的相关款项提留，并由信托公司监管支出。

（2） 复工复建开发建设施工费用的结算

对于信托计划生效后发生的建设施工费用，从继续履行合同的角度，应当及时进行结算，或在未满足结算条件时应当将相关的款项予以预留，以确保项目顺利完工，最终满足竣工验收条件。

（3） 未纳入信托计划债权的清偿

对于未纳入信托计划的债权，为避免信托计划被诟病为逃废债务、损害债权人利益，我们认为应当按照公平原则予以处理：

首先，对于欠付职工工资、税款债权，由于法定的优先顺位且原则上无法纳入信托计划，建议在清偿安排时劣后于引入新增投资的优先级份额，由信托公司落实向其清偿；

其次，对于信托计划成立时已存在但未纳入信托计划的债权，参照信托计划同类债权的安排，预留相应款项，由信托公司将相应的款项转入到房企的账户，任由未纳入信托计划的债权人进行强制执行。如未被强制执行或者强制执行后尚有剩余，则由管理层按照相应的清偿顺序和比例原则进行分配。

（4） 信托受益人内部的分配

在信托文件中，应当对不同情形下信托受益人内部的分配作出安排：

A. 一般分配原则

在对项目开发后的销售收入（如前所述，扣除预留的资金）进行分配时，可以按照份额的层级结合利益均沾原则进行分配。

对于一般性资产（不存在优先受偿权的财产），我们建议信托文件在制作分配规则时，首先保障优先级份额的利益，尤其是新增投入资金形成的份额；其次要让所有的债权人都能获得一定的清偿利益，以期吸引更多的债权人支持信托计划。

例如，分配规则可以作如下安排：一级优先级份额的比例为20%，二级优先级份额为20%，三级优先级份额为20%，普通级份额为40%，劣后级份额不参加分配。

B. 设有优先受偿权财产处置时的分配原则

我们认为，对于优先级的份额，应当按照“层次优先、时间优先”的原则予以保障，但在确保该优先份额在特定财产上的优先权金额（如评估价值落实到具体房屋的金额，且该房屋又被销售并且获得了销售收入）后，应当释放一定的金额给其余的债权人，让各层级的份额都能获益于项目的后期开发与销售。

如果对于特定财产（如未开发的土地）在未开发的情况下进行处置时，相关收入应当首先确保对该财产享有优先权的份额，其余款项按照信托文件的一般分配原则进行分配。

C. 信托计划清算时的分配原则

在信托计划清算时，我们认为可借鉴破产法的规则进行分配，对特定财产享有优先权的份额，参照企业破产法中优先权别除的方法处理，但不及于信托计划成立后新增的价值；对于不存在优先权的资产，按照企业破产法绝对优先顺位规则进行处理，即前一层级的份额未获得分配时，后一顺位不得获得分配。

（五）信托份额的转让与注销

1.信托份额的转让

我们建议，通过信托计划，债权人变成了受益人，在获得受益权份额之后，可依法依规向自然人、依法设立的法人或非法人组织进行转让，信托份额登记至受让方后受让方取得作为受益人的权利义务。“信托计划整体接受了底层资产并且将信托受益权份额分配给债权人之后，原有的底层资产上的权利分成品质相同的若干相等份额，造就出一种‘规格一律的商品’，成为一种证券化权利。”^[3] 在此情况下，转让份额相较于信托计划设立前更为简单、便捷，有利于债权人实现债权变现，同时，也有利于其它主体投资信托份额。

2.份额的注销

由于非劣后级信托受益权份额是债权清偿利益的转化，因此在受益人获得信托收益分配之后，相应的受益权份额应当注销。参照一些破产重整案件中的信托安排，受益人获分配信托收益后，受托人应于分配日当日按照受益人实际获得的信托收益数额注销其等额的信托份额，直至受益人通过信托获得的利益已经覆盖其通过信托份额抵债的债权金额。

按照我们的设想，信托计划运行的最理想状态是通过信托计划实现债权类的受益权份额全部注销，从而信托计划只有原股权转化的劣后级受益权，然后通过信托计划的清算和分配，将股权分配给股东，将其它权益恢复至房企名下。

四、“仿重整信托”的运作流程

我们所提出的“仿重整信托”，涉及到法律关系复杂，主体众多，因此在运作时应当有合法、规范、流畅、高效的流程，以避免程序空转或者遗留过多的历史问题。对于信托的流程，我们建议如下：

（一）适格房企的识别

庭外重组的启动，其主导权在困境房企，因此，困境房企需要初步评估适用信托进行庭外重组的条件，以决定是否启动该程序。

我们认为，困境房企存在以下情况时，可以提议启动本程序：

（1）困境房企实际控制人愿意接受信托公司的监督且债权人未完全丧失对实际控制人的信任。实际控制人愿意接受债权人和信托公司监督，与债权人重建信任，通过修复信用，推动庭外重组谈判，尽快达成重组合意。如实际控制人的信用已经完全坍塌，或者不接受信托公司的监督，一般意味着实际控制人仍存在“上下其手”的幻想，或者实际控制人通过侵占公司资产等行为导致房企陷入困境继而不愿意第三方的充分监督，在此情况下，如果采取信托计划的安排，信托计划未来的可行性堪忧。

（2）主要债权人的支持，尤其是核心资产抵押权人的支持。主要债权人的支持是困境房企庭外重组成功的必要条件。如主要债权人支持庭外重组，其它债权人往往会跟进支持，即使不跟进支持，一般而言不构成复工复建的重大障碍，另外也可通过信托计划的落实吸引这些债权人逐步接受信托计划。

（3）存在有明确意向的纾困资金提供方。纾困资金，需要困境房企主动寻找，或通过信托公司等中介机构引入。困境房企通过引入资金，盘活自身资产，恢复造血功能。如缺少资金支持，无现金流持续周转，不能恢复活力。困境房企系因流动资金短缺陷入流动性危机或困境，但其资产具有增值空间，且对资金投资方具有吸引力，这是庭外重组的基础。

（4）困境房企未来开发的收入足以解决建设成本和历史债务问题，或者虽不足以解决全部债务问题但足以解决债权人同意调整债权后的债务问题。

（二）专业团队的引入和协调机制的建立

房企本身法律关系复杂、利益冲突剧烈，庭外重组难度较高，因此，需要引入专业团队提供专业服务，并建立有效的有主要债权人参与的协调机制。

1. 引入信托机构

困境房企在启动庭外重组前引入信托机构，由信托机构提供相应咨询服务，并配合进行庭外重组方案的制定及落地，最后由信托机构根据庭外重组谈判结果，制作更系统、更灵活、更具针对性的信托计划，提高庭外重组效率。

2.引入资金提供方

如前所述，资金提供方的存在是能够进行“仿重整信托”安排从而化解房企困境的前提条件之一。引入资金提供方可以由房企自行引入，也可以由信托机构协助引入（因信托机构自身就是金融机构且存在可能提供资金的“朋友圈”），甚至可以采取公开招募的方式引入资金方。 

3. 引入中介服务机构——法律服务、财务审计服务、评估服务

为使庭外重组满足合法性要求，避免出现程序上及实体上的法律风险。庭外重组离不开专业的中介服务，如法律服务、财务审计服务、评估服务。之所以引入中介服务机构，其理由在于：首先，引入中介机构，可以增加基础信息和数据梳理和披露的公信力，有利于各债权人接受信托计划的安排；其次，在信托计划可能会因部分债权人不同意而无法落实从而需要转入重整程序时，引入的中介机构（尤其是律师事务所）可以受推荐担任管理人，从而提高重整的效率。

4. 建立主要债权人参与的协调机制

困境房企应建立由主要债权人参与的协调机制，强化困境房企与主要债权人之间的沟通协调，增进相互理解，重建信任，为重组谈判奠定基础。

（三）基础信息梳理和调查

基础信息梳理和调查是制定重组方案的前提，因此，引入中介机构进行基础信息调查，并参照预重整或重整规则进行基础信息梳理和调查，从而利于信托公司后续的监督，也利于债权人等相关主体进行决策，更利于与重整程序实现对接。

1.资产调查及评估

对困境企业资产情况的调查，可由律师事务所与会计师事务所相互配合展开。查明困境企业资产规模、类型、分布、权属状态、权属瑕疵等整体情况，由律师事务所制作资产状况调查报告，由会计师事务所调整相应的财务报表。

在查明困境房企资产基本情况后，由评估机构对困境房企资产进行评估，并制作评估报告。评估报告应明确担保财产的评估金额，以确定担保债权在转为优先份额时的最低分配金额，作为兜底条款，列入信托合同。

2.负债情况调查

对困境企业负债情况的调查，可由律师事务所与会计师事务所相互配合展开。由困境企业提供基础负债资料，进行财务审计。同时，开通债权人申报通道，通知债权人申报债权，确定困境房企总负债规模及负债类型。

3.未来开发的可行性调查

在进行基础信息的调查时，应当对项目的未来开发的可行性进行调查，具体信息包括：规划调整的可行性、未来开发的销售收入、未来自持物业的收益、未来开发的成本等等。

（四）信托文件的协商、制作与确认

在基础信息梳理和搜集之后，需要制作信托文件。由于信托文件既涉及到商业性，也涉及到专业性，因此，我们建议由法律服务机构和信托公司先制作框架，在此框架之上与房企实际控制人和主要债权人进行协商，根据各方意见进行修改，从而完成信托文件的初稿。

信托文件完成之后，我们建议在更大范围内征求意见，进行沟通解释，在可能的情况下争取最大多数债权人的支持。

按照我们的设想，信托文件的签署是参照国际公约的签署方式采取开放式签约方式，在征求意见并将信托文件定稿之后，信托公司将通知房企的股东、债权人签约。当签约人数和金额达到足以确保信托计划顺利执行的程度，信托计划生效，并进入到执行的阶段；如果签约人数和金额未能达到信托计划顺利执行的程度，但是达到重整计划各表决组表决通过的标准，可以直接推动进入重整程序，借助重整程序的多数决规则约束其它债权人。

（五）庭外重组与破产重整的程序转换

因庭外重组不具有强制约束力，存在因债权人反对，而无法设立信托或无法执行信托的情形，因此，需要转入预重整或重整程序，以增强对其他债权人的约束力。

具体转换条件如下：

（1）征集主要债权人意见阶段，部分核心资产的抵质押权人或建设工程款优先权人拒绝接受信托文件的安排的；

（2）在信托方案虽经主要债权人同意，但个别债权人可通过诉讼、仲裁、执行等程序影响信托计划安排落实的；

（3）在信托文件协商制作过程中，公司的资产被查封、冻结导致无法成为信托财产且会影响信托计划安排的落实的。

五、结语

2023年，“保交楼”成为房地产市场的强音，需要借助各种经济、财政、政策、法律工具完成中央这一要求。在破产重整已经成为许多困境房企纾困的标准化配置时，将破产重整思维予以扩展，另辟蹊径采取“仿重整”的庭外重组方式为房企纾困，或许可以丰富房企纾困的工具箱。